Свободная перепланировка в Омске — вне закона?

На этот и другие вопросы, касающиеся регистрации прав собственности на жилье, отвечает Светлана Чебакова, заместитель начальника отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Омской области.

- Светлана, какие нюансы нужно соблюсти при продаже квартиры, которая была приобретена с использованием средств материнского капитала?

 

- При покупке квартиры мама или папа первоначально оформляют ее только на себя. Мама идет в Пенсионный фонд, пишет заявление о перечислении средств материнского капитала на счет банка или продавца квартиры. Одновременно с этим она приносит нотариально заверенное обязательство о том, что она должна переоформить квартиру на своих детей. Дальше мамы об этом забывают либо находятся  «советчики», которые говорят: «Да забыла и забыла - давай продадим!». В таком случае мы отказываем в регистрации. По закону, в течение полугода после погашения кредита/займа мамочка обязана переоформить часть этой квартиры (доли) на всех своих детей. На сегодняшний день нет законодательного органа, который бы контролировал родителей и через полгода спрашивал бы с них.
Через какое-то время родители хотят улучшить свои жилищные условия и пытаются эти квартиры, оформленные только на себя, продать. Находят покупателей, подписывают договоры и приходят к нам на регистрацию. Однако, учитывая тот факт, что квартира была приобретена с использованием материнского капитала, мы отказываем в регистрации таких сделок. Поэтому мама должна сначала оформить определенные доли на своих деток и только потом, если жизнь сложилась хорошо и она  может себе позволить купить квартиру попросторнее, с разрешения органов опеки эта квартира может быть продана и куплено другое жилье, доли в котором необходимо вновь оформить на каждого малыша. Причем законодательством размер доли, которая должна быть передана ребенку, не оговорен. Поэтому совсем не обязательно оформлять все в равных долях. Размер долей ребенка может быть любой. Например, по одной десятой деткам, по четыре десятых себе и мужу.

 

- А если покупаем квартиру в новостройке и в агентстве недвижимости сказали, что сначала оформляется предварительный договор продажи и только после сдачи дома заключается договор купли-продажи. Насколько это правомерно и нужно ли регистрировать предварительный договор в Росреестре?

 

- Все зависит от конкретного застройщика дома. Внушительная часть омских компаний возводит дома по долевому участию в строительстве. Если застройщик, к которому вы обращаетесь, готов построить дом за счет собственных средств, не привлекая деньги дольщиков, то потом он может продавать их, заключая обычный договор купли-продажи. Понятие «предварительного договора» законодательно существует. Он означает ваше намерение в будущем купить квартиру. Поэтому регистрировать предварительный договор в Росреестре, скорее всего, вы не будете. Застройщики, работающие по такому принципу, называют это «бронированием квартиры». Если вы согласны на эти условия, то вы можете в это вступить. Застройщик дом построил, за собой все квартиры оформил, потом заключил договор, который будет зарегистрирован в Росреестре, и таким образом будет оформлено ваше право собственности. Если вдруг одна из сторон нарушит свои обязательства, то предварительного договора будет достаточно, чтобы обратиться в суд. Договор долевого участия в строительстве предоставляет чуть больше гарантий, потому что он регистрируется в Росреестре. Таким образом, вы застрахованы от двойных продаж.

 

- Предположим, в новостройке со свободной планировкой мы уже поставили стены. Как ее оформлять?

 

- Если вы это сделали без проекта и без разрешения администрации, то вы поступили незаконно. Не оформив право собственности, не имея никаких прав на эту квартиру, вы уже все там переделали. Свободная планировка должна сопровождаться документами и соблюдением всех законов РФ. Купив эту квартиру, сначала вы должны были оформить право собственности по акту приема передачи и только потом нарисовать  проект. Затем получить разрешение на это в администрации округа, перепланировать, поставить стены, а потом прийти и изменить площадь в документах. Сейчас у вас ситуация не совсем корректная. Вы, скорее всего, даже право собственности не сможете оформить на эту квартиру, потому что по акту приема передачи и документам, которые вы получили от застройщика, квартира одна, а в действительности она совершенно другая: с другой площадью, другим набором комнат и так далее. При наличии договора долевого участия в строительстве даже при отсутствии права собственности администрации округов выдают разрешение о проведении перепланировки и переустройства. Поэтому вам нужно сначала обратиться в администрацию округа, в котором находится квартира. Если не удастся получить такое разрешение и акт, то тогда только в судебном порядке вы сумеете узаконить вашу квартиру в том виде, в котором она сейчас находится.

 

- Допустим, продается квартира-хрущевка. В ней сделана перепланировка - немного передвинута стенка у кухни. И это не было узаконено. Сможет ли собственник ее продать?

 

- Нет, не сможет. Квартира или любое другое жилое помещение, в котором сделана перепланировка или переустройство, должно быть узаконено. Прежде чем приступать к сносу стен или перегородок, нужно получить разрешение в администрации того округа, в котором находится эта квартира. После того, как перепланировка будет завершена, нужно получить акт приема в эксплуатацию измененного помещения. Если этого нет, то у собственника будут несовпадения с документами, подтверждающими право собственности на квартиру, и с кадастровым паспортом, который фиксирует фактическое состояние квартиры. В любом случае из-за перепланировки изменилась не только конфигурация квартиры, но и общая площадь. При расхождении цифр площади регистрация такой недвижимости в Росреестре проведена не будет. Любой собственник квартиры обязан перед совершением перепланировки пройти все необходимые процедуры. Эти нормы действуют с 2005 года. Если этого нет, то продать такую жилую недвижимость нельзя. Если уже все случилось и стены подвинуты давно, то чтобы узаконить квартиру в переделанном виде, придется обращаться в суд.

 

- Если кому-то по наследству досталась комната в коммунальной квартире и он не хочет там жить, то может ли ее продать?

 

- Необходимо соблюсти Положение 250 статьи Гражданского кодекса, согласно которому вы обязаны предложить свою комнату собственникам соседних помещений. Для этого вам нужно уведомить их о продаже в письменном виде (телеграммой, заказным письмом), указав цену. В течение месяца они должны рассмотреть ваше предложение и либо согласиться (отдать вам эту сумму и заключить договор), либо отказаться от покупки. Тогда через месяц вы вправе продать ее любому третьему лицу. Письменные отказы могут быть заверены нотариально или оформлены при приеме документов в присутствии специалиста.
Законодательство в этой части изменилось, встав на сторону продавца (статья ГК «Юридически значимые сообщения»). Бывают ситуации, когда собственники отказываются получать эту телеграмму или взять письмо в руки, тем самым препятствуя тому, что их уведомили. Согласно Гражданскому кодексу, если вы отправили телеграмму и ваш сосед отказывается ее получать и это зафиксировано, то этого будет достаточно, чтобы считать, что вы свои обязанности законодательно выполнили, и через месяц продавайте комнату кому хотите. Раньше этой статьи не было, поэтому процесс доказывания об уведомлении собственников квартиры был очень сложным.

 

- Тем, кому необходимо оформить дарственную родственнику на квартиру, что можно порекомендовать: какие нужны документы и куда можно обратиться?

 

- Если у вас есть договор о приватизации и свидетельство о государственной регистрации права, то вы должны вместе со своим «одариваемым» составить договор дарения. Или вдвоем с родственником прийти и подать заявление о переходе права собственности. Приемом документов занимается Кадастровая палата (ул. Красногвардейская, 35) и многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг, которые есть в каждом районе города. Вы можете прийти в любой из пунктов, независимо от нахождения вашей квартиры. Ничего, кроме договора дарения и документов, подтверждающих ваше право собственности на квартиру, вам не нужно. Отдаете документы на регистрацию, потом они будут направлены в Росреестр, мы их зарегистрируем и выдадим вам. Единственный нюанс – если на момент приватизации в этой квартире были лица, которые отказались от приватизации, но указаны в договоре, то по закону они сохраняют право проживания и пользования этой квартирой, даже если право на нее перейдет другому лицу. То есть эти лица должны быть либо выписаны, либо в договоре дарения вы указываете, что они сохранят за собой право проживания. Поэтому в данном случае дополнительным документом, который может понадобиться, будет копия лицевого счета, подтверждающая, что уже все выписались и никого в этой квартире нет.

 

- Рассмотрим такую ситуацию: женщина, имея  в собственности квартиру, вышла замуж и хочет ее продать. Нужно ли согласие супруга на продажу?

 

- Если вы покупали эту квартиру еще не будучи в браке, то для ее продажи согласие супруга не нужно. Вам достаточно предоставить копию свидетельства о заключении брака и по дате вашей регистрации мы увидим, что квартира была приобретена до вступления в брак. Но! Если вы покупаете квартиру уже находясь в официально зарегистрированном браке, то в последующем при ее продаже вы будете обязаны предоставить нотариально заверенное согласие нынешнего мужа, что он не против, чтобы вы продавали эту квартиру. Исключение составляет долевое участие в строительстве, и при уступке прав требуется согласие и со стороны приобретателя, и со стороны отчуждателя.

20440

Вернуться к списку всех новостей


Комментарии:
Перед тем как оставить комментарий, прочтите правила
Для того, чтобы оставить комментарий без регистрации необходимо заполнить форму, приведенную ниже
Ваше имя*:
Ваш E-mail:
Ваш комментарий*:
Введите числа с картинки:



А шампанское нынче модно охлаждать в футуристичных ледяных фигурах. (ФОТО) ...
  • Самое популярное
  • Обсуждаемое
Новости партнеров
Стиль жизни
Наверх