фото: img1.liveinternet.ru

Стрит-ритейл меняет лицо?


Ксения Вахитова, Наталья Букаринова, "Курс цен" 20-04-2011

Волна оттока арендаторов, в один миг превратившая некогда бойкий торговый Любинский проспект в пустырь, пошла вниз по улице Ленина, грозясь смести с фасадов зданий вывеску магазина авторской одежды «Ветивер», кафе «Серж де Ланч» и другие.

 

Журналы коммерческой недвижимости пестрят объявлениями о продаже и аренде объектов в историческом центре города – под опеку риэлторов попали помещения не только на Ленина, но и на Думской, Таубе, Иртышской Набережной, проспекте Маркса.

Рассуждая о сложившейся ситуации, риэлторы указывают на то, что зачастую собственники оценивают свои помещения слишком высоко. Так, арендная ставка на Любинском проспекте составляет 1500 рублей за кв. м, и арендодатели не снижают ее даже под угрозой потери своих арендаторов. Что касается продажи недвижимости, то владельцы пытаются сбыть доставшиеся им особняки омских купцов по цене 90-120 тыс. руб./за кв. метр, действуя без оглядки на реальную рыночную ситуацию.

– Когда-то эти объекты были куплены по очень высоким ценам, – отмечает Нина Карпенко, директор АН «Недвижимость Гарант». – Сегодня же продать их по стоимости, близкой к докризисной, не представляется возможным.

Кроме того, сегмент стрит-ритейла, на который не в последнюю очередь были ­ориентированы продавцы «центральных» объектов, стал испытывать заметное влияние крупных торговых комплексов.

– Зачем покупать дорогие помещения в центре, если ту же доходность можно обеспечить, открывшись в одном из крупных торговых комплексов? – рассуждает Евгения Басова, директор АН «Открытый мир». – Неудивительно, что одиночные объекты, вне крупных комплексов, сегодня мало востребованы.

Также эксперты подчеркивают: понятие «центр города» вовсе не синонимично понятию «высокая рентабельность».

– Объекты в центре нельзя рассматривать в совокупности: так, помещения, которые находятся в 20-30 метрах друг от друга, по доходности могут отличаться в разы, – утверждает Елена Жиганова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Миэль». – Например, за площадями в районе «Голубого огонька» к нам выстраивается очередь, а вот жаждущих расположиться буквально через дорогу, у «Радости», что-то не видно.

«КЦ» решил выяснить, какова судьба пустующих объектов, рассеянных среди памятных улиц города. Большинство экспертов уверено, что будущее улицы Ленина связано с vip-брендами, кафе и ресторанами, которые привлекут сюда элиту Омска. Предпосылки для такого прогноза уже налицо: среди ритейлеров новой волны на Любинском проспекте замечены Ermenegildo Zegnа, Step и D&G.

Что касается прочих «центральных» площадок, то, как отмечает Елена Жиганова, долго пустовать они не будут. По ее наблюдениям, помещения на основных магистралях и в центре города площадью 40-100 кв. м продаются за 2-3 месяца. Основные покупатели – представители малого бизнеса.

– Именно они с началом оздоровления рынка первыми вернулись к вопросу покупки коммерческой недвижимости, – утверждает риэлтор. – Крупные компании и банки также продолжают пользоваться хорошей возможностью приобрести привлекательные активы, инвестировав свободные денежные средства с комфортной текущей доходностью и хорошим потенциалом переоценки.

Гордый пролет федералов
 По мнению риэлторов, война, развернутая между мэром и губернатором, заставляет федеральные сети искать иные места приложения своих капиталов.

– Приход на омский рынок федералов сдерживается правительством Омской области и городской администрацией. Эта мера необходима, чтобы поощрять местный бизнес, а также для того чтобы налоговые отчисления поступали в местную, а не федеральную казну, – считает Нина Карпенко.

Диаметрально противоположных взглядов придерживается Евгений Щербаков, директор центра деловой недвижимости «Навигатор».

– Какая разница, откуда идут деньги, кто создает рабочие места? – недоумевает риэлтор. – Если бы областные власти вступали в диалог с бизнесом, то, думаю, и федералы создавали бы юридические лица у нас и платили налоги в нашу казну. Пока же крупные инвесторы шарахаются от нашего города. Кстати, и война, развернутая между мэром и губернатором, заставляет их искать иные места приложения своих капиталов.

По мнению Евгения Щербакова, приход «чужих» инвесторов не выгоден власти: «Местным товарищам удобнее выкручивать руки и выдавливать из них взятки. Попробовали бы они в ту же «МЕГУ» отправить пожарную инспекцию или Санэпидемнадзор».

40-100 квадратных метров
Как рассказали «КЦ» эксперты, в Омске предложение на рынке офисной недвижимости значительно превышает спрос. Особенно туго приходится офисным центрам: предприниматели, чья деятельность так или иначе связана с продажами (а таких в Омске большинство), не хотят прятаться в паутине этажей и коридоров от своих потенциальных клиентов. Так, не оправдали надежд своих владельцев «Флагман», «Каскад», «Миллениум» и другие торгово-офисные центры, помещения в которых зачастую пустуют. Другое дело – первые и цокольные этажи жилых домов: по словам агентов по коммерческой недвижимости, офисные помещения площадью 40-100 «квадратов», расположенные на основных транспортных магистралях, более интересны для клиентов. Стоимость аренды квадратного метра в таком помещении в среднем составляет 200-650 руб. в месяц, а при продаже – в среднем 42 тысячи рублей.

22 тысячи квадратных метров
Самым щедрым на офисную недвижимость оказался Центральный округ. Средняя цена за кв. м здесь составляет 39 тыс. рублей. Однако если вы присмотрели офис, расположенный вдоль магистрали по Красному пути или проспекту Маркса, будьте готовы добавить по 20 тыс. руб. за каждый квадрат. Если вас устроят цокольные этажи на Северных или по улице 20-го Партсъезда – сэкономите 20-30 тыс. руб. с кв м.

На Левобережье больше всего запросят за помещения, расположенные по ул. 70 лет Октября и Лукашевича – до 78 тыс. рублей за кв. метр, но стоит удалиться от магистрали на 300-500 метров, как цены стремительно падают – на 60 тыс. руб.

В Октябрьском округе развернуться покупателю негде – предложений крайне мало, да и они недешевы. Так, вдоль улиц Масленникова и Маяковского можно приобрести помещения для офиса за 50-80 тыс. руб. за квадрат. В удалении от основных магистралей цена метров на 40 процентов дешевле.

Самую высокую ценовую планку в Ленинском округе держит улица Серова, где недвижимость под офисы предлагают за 73 тысячи руб./кв. м. Дешевле обойдется офис на улице Братской – 45-65 тыс. руб./кв. м. А самые доступные коммерческие метры нашлись на улице Карбышева – 27 тысяч рублей.

В Советском округе помещения под офис оценивают в среднем в 17-63 тысячи рублей за кв. м. Любопытно, что ценовым лидером здесь стала достаточно удаленная улица Бородина. Риэлтор аргументировал это тем, что здесь большая проходимость, так как здание находится рядом с двумя конечными маршрутами и пешеходными переходами.

Куда податься арендатору?
Что касается аренды офисных помещений, то, по словам риэлторов, наибольший спрос наблюдается на недвижимость в центральной части города и вдоль основных магистралей по проспекту Карла Маркса, улицам Мира и Нефтезаводская. Средняя арендная ставка здесь варьируется от 300 до 600 руб. за кв. метр, что зависит от проходимости, состояния помещения, этажа и даже от стороны здания (торец или фасад), где расположен офис.

На Левобережье после появления «МЕГИ» арендные ставки на офисные площади по улице 70 лет Октября выросли на 50% по сравнению со средней по КАО (650 руб./кв. м в месяц). А периферия округа идет по цене 200 руб. за кв. м.

Отдаленные территории района ж/д вокзала и Телевизионного завода выставляются по 250-300 руб./кв. м в месяц, а вот ближе к проспекту Маркса арендная ставка уже в 2 раза выше – 600 руб./кв. м.

Октябрьский округ предлагает арендаторам помещения по 400-500 руб./кв. м в месяц (ЦПКиО 30 лет ВЛКСМ и ул. Маяковского), а аренда офиса в удаленных уголках Чкаловского поселка обойдется не более чем в 300 рублей за метр в месяц.

Наконец, самые низкие арендные ставки – 110-350 рублей – зафиксированы в САО. Дело в том, что сегодня свободные офисные помещения здесь можно найти в основном на периферии.

Дешевле всего стоят говядина и баранина, а также рыба и сыр. ...
573 5
Это было одно из первых заведений подобного рода в нашем городе. ...
200 0
Вечный спор продавца с покупателем в условиях Омска приводит порой к неожиданным результатам. ...
Но ее первой и самой главной «любовью» стал костюм уточки, купленный в супермаркете. ...
188 0
Стиль жизни
Наверх