фото: images.yandex.ru

Обзор рынка. Управление недвижимостью


Елена Ющенко, "Курс цен" 20-06-2012

Можно ли заработать на квартиру, машину и дачу, сдавая другую квартиру? Оказывается, можно, если освоить науку управления недвижимостью. Своим опытом сегодня делятся омские риэлторы.


Сдаю квартиру. В управление

Одна из сравнительно молодых услуг, предоставляемых агентствами недвижимости, – это доверительное управление жильем.

Что это такое? Допустим, вы предпочитаете вкладывать средства в квартиру, может быть, не в одну. Этот вариант многие предпочитают банковским вкладам. Дальше – сдача недвижимости в аренду. Но не всегда владелец может успевать этим заниматься в свободное от работы время. Порой это невозможно физически, если инвестор иногородний или подолгу отсутствует в городе. Тем временем жилье простаивает и владелец теряет свою выгоду. Можно поручить сдачу квартиры родственникам или знакомым, но у них также зачастую нет на это времени и возможностей. Хороший выход – доверить недвижимость риэлтору, который сможет найти жильцов, возьмет с них оплату, позаботится о коммунальных платежах...

– Управление жилой недвижимостью можно разделить на два типа, – поясняет Елена Громокова, директор агентства «Планета-риэлт». – Это одноразовое управление, когда агентство возьмет на себя расходы по рекламе вашей квартиры и поиск арендаторов, организует просмотры, поможет грамотно составить договор найма. Но это будет одноразовая посредническая услуга: проверять уплату коммунальных услуг, присматривать за жильцами и состоянием­ квартиры, а также решать периодически возникающие проблемы все равно придется вам. Другой тип управления – когда ­функции агентства ­более широкие. ­Риэлтор ­платит ­владельцу фиксированную сумму в месяц и извлекает из недвижимости прибыль путем сдачи внаем. Агентству выгоднее краткосрочная или посуточная аренда. Понятно, что в его интересах оперативно подыскивать ­новых жильцов, чтобы квартира не простаивала. Как правило, он заботится об уборке квартиры и мелкосрочном ­ремонте, следить за бытовой техникой и мебелью. По желанию владельца агентство­ оплачивает коммунальные платежи.

Второй вариант удобен хозяину квартиры по нескольким причинам. Он полностью освобожден от поиска арендаторов и проблем с их заселением. А в случае задержки внесения арендной платы или при возникновении спорных ситуаций, эти вопросы придется решать агентству, а не хозяину. Что немаловажно, возникновение таких ситуаций никак не скажется на кошельке владельца, он получит свои деньги точно в срок наличными или переводом на счет или карточку. Агентство контролирует соблюдение правил проживания в квартире и сохранность имущества. Если же жильцы что-то испортили, агентство делает ремонт за свой счет.

Услуга для иностранцев
Для каждого варианта свой способ расчета с хозяином квартиры. В случае одноразовой услуги риэлтор за свои услуги получает фиксированный процент (обычно от 10 до 20) от суммы ежемесячной арендной платы.
– Пока в нашем городе не очень развита подобная услуга, – рассказывает Наталья Шайбель, менеджер «Авеста-Риэлт». – Владельцы не хотят «отстегивать» риэлтору процент, так как суммы за аренду и так небольшие. Большинство арендодателей пытается справляться самостоятельно, находя постоянных жильцов и договариваясь с ними о безналичных переводах. А с целью осмотра квартиры приходят родственники или сами хозяева приезжают хотя бы раз в год.

– В нашем агентстве не было спроса на управление от владельцев недвижимости, проживающих в других городах, – вспоминает Елена Громокова. – Но, тем не менее, есть клиенты из ближнего зарубежья, которым уже сложнее приезжать и регулировать процесс аренды. Правда, эту услугу можно назвать дополнительной, на ней много не заработаешь. Процент агентства минимальный, а возни с квартирой хватает.

…и для омичей
А вот в случае краткосрочной или посуточной аренды управление становится прибыльным делом. Здесь риэлтор выплачивает владельцу только часть средней ежемесячной платы за квартиру, а с жильцов берет на свое усмотрение. Эту разницу забирает себе. Учитывая, что сумма «суточных» цен в несколько раз превышает оплату за месяц, риэлтор может неплохо заработать.

Хотя у таких предпринимателей свои сложности. Первое – это, конечно, ­поиск ­клиентов. На помощь риэлторам-бизнесменам приходит незаменимое «сарафанное» радио. Второй источник – сайт, где клиент может просмотреть фотографии квартиры, ознакомиться с условиями сдачи. «Клиенты подыскивают жилье, находясь в своем городе, – рассказывают в «Ассоциации собственников квартир», занимающейся посуточной арендой. – Мы знаем день и час их прибытия и, как правило, встречаем на вокзале. Но даже в этом случае клиента могут, что называется, «увести из-под носа». На вокзале тоже хватает предложений».

Основной контингент нуждающихся во временном жилье – это малые и средние предприниматели, заочники старших курсов, те, кто приезжает на лечение. Как правило, они стремятся снять небольшую площадь с целью экономии. «Проблематично бывает грамотно распорядиться квартирами площадями от 100 квадратных метров или коттеджами, – рассказывает индивидуальный предприниматель Алексей Лаптев. – Чтобы жилье не простаивало, заселяем жильцов туда по типу «коммуналки». Так, на прошлый Новый год, когда был бум клиентов, распродали коттедж по комнатам».

Будни «управленцев»
Борьба за клиентов – это основная часть работы с квартирами. Много времени занимает и уход за ними. «Приезжего клиента не поселишь в неубранную квартиру, – рассказывают в «Ассоциации собственников квартир». – После каждого жильца мы прибираем всю квартиру, стираем постельное белье, меняем полотенца. А два раза в год осенью и весной приглашаем клининговую компанию для генеральной уборки. Чистим мебель и ковры, приводим в порядок текстиль. Входит в наши обязанности и мелкосрочный ремонт. К примеру, мебельные ручки, ремонт смесителей, электрика и т.д. Поэтому квартиры, которые сдаются посуточно, вопреки расхожему мнению оказываются в более выигрышном состоянии, нежели те, что в долгосрочной аренде. Особенно это касается кухни, которая интенсивно используется постоянными жильцами и быстро загрязняется. Временному же жильцу, как правило, достаточно электрочайника и микроволновки».

Если же квартире необходим серьезный ремонт, скажем, замена окон или ремонт интерьера, то это тоже может осуществить управляющий, в том числе и в кредит (в счет арендной платы).

Несмотря на издержки, бизнес этот довольно прибыльный.
– Мы работаем в паре с женой, – продолжает Алексей Лаптев. – Я занимаюсь клиентами, она помогает с содержанием и уборкой ­квартир, ­оплатой коммунальных.­ За пять лет работы мы смогли заработать на квартиру, поменяли несколько автомобилей. Также у нас есть собственные квартиры, купленные специально для сдачи внаем. В ближайших планах – выход на другие города.

Однако эксперты говорят о возможных изменениях для мелких предпринимателей в связи с приходом крупных инвесторов и появлением апарт-отелей. По мнению Дмит­рия Сапунова, директора ООО «НТФ-недвижимость», услуга доверительного управления не только жильем, но и коммерческой недвижимостью может успешно развиваться в городах-транзитах.

– В Омске же нет активной предпринимательской деятельности, а значит, некому приезжать и снимать жилье, – говорит Дмитрий. – Претендентов на временное жилье немного. Поэтому, если апарт-отели смогут «оттянуть» на себя большую их часть, мелкие риэлторы останутся без работы.

На заметку

Плюс для собственника сдачи квартиры в управление в том, что его контрагентом юридически является агентство недвижимости, а не жильцы. Иными словами, в случае чего должником будет юридическое лицо, а не физические лица – квартиранты, которых потом бывает проблематично найти, чтобы призвать к ответу.

Риски

Минимальное участие собственника в управлении своим имуществом, являющееся немаловажным плюсом доверительного управления, вполне может стать и его главным риском. Степень данного риска во многом зависит от добросовестности риэлтора и агентства недвижимости. Заключая договор, вы фактически передаете все права на управление жильем третьей стороне в их лице. Ваши визиты в квартиру будут возможны только в сопровождении агента или риэлтора и в заранее оговоренное время. Не отказывайтесь от нотариального оформления договора управления недвижимым имуществом, так как в данном случае нотариус укажет сторонам на то, что те или иные пункты договора противоречат действующему законодательству или друг другу.


ЦИФРА

От 10 процентов от ежемесячной арендной платы получает риэлтор, осуществляющий управление.

Впрочем, ценник может разниться и в одну, и в другую сторону. ...
116 0
Это было одно из первых заведений подобного рода в нашем городе. ...
446 0
Вечный спор продавца с покупателем в условиях Омска приводит порой к неожиданным результатам. ...
Стиль жизни
Наверх