фото: www.cmwpro.files.wordpress.com

Просчеты оценщиков встали бизнесу поперек горла


Влад Поликарпов, Аскер Абишов, "Курс цен" 28-07-2010

Парадоксально, но факт: в Омске, который, по данным журнала «Форбс», оказался на шестом месте в списке лучших городов для ведения бизнеса, суды завалены исками предпринимателей к местным властям. Суть конфликта – грабительская,  по мнению большинства предпринимателей, кадастровая оценка омских земель.

 

Напомним, 19 декабря 2007 года постановлением правительства Омской области №174-п были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска. После того, как это постановление было опубликовано, у бизнеса начались серьезные проблемы: в одночасье многие собственники земель стали «счастливыми» обладателями участков на вес золота и плательщиками непосильных налогов. При этом при попытках некоторых представителей бизнеса продать или заложить участок выяснялось, что рыночная, то есть реальная стоимость их земель ниже в разы.

 

Бизнес схватился за голову – в СМИ и судах начались разбирательства. Главным аргументом предпринимателей, пытавшихся оспорить кадастровую оценку в Арбитражном суде Омской области, стал тот факт, что в постановлении областного правительства №174-п были утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости одного квадратного метра земли в кадастровых кварталах, а не сто­имость каждого отдельно взятого участка, как это требуется по закону.

 

Однако вместо того, чтобы исправлять ошибки, областным правительством было принято постановление №179-п от 29.10.2008 г., согласно которому взимание арендной платы за землю привязано к кадастровой стоимости, ее конкретный размер равен земельному налогу, а для некоторых категорий плательщиков – выше него.

 

Уже в ноябре 2008 года постановлением областного правительства №193-п были приняты изменения к постановлению №174-п: так, кадастровая стоимость была утверждена для каждого из зарегистрированных в Омске 146,1 тысячи земельных участков. При этом нововведения ничего не изменили: земельный налог как был, так и остался грабительским по отношению к омскому бизнесу, в ряде случаев он составляет 40% от годовой выручки предприятий!

Почему омская мэрия играет не по правилам?
В ходе многочисленных судебных разбирательств и экспертиз, инициаторами которых выступили омские предприниматели, на поверхность всплыли любопытные факты, из которых следует однозначный вывод – кадастровая оценка в Омске была проведена с многочисленными нарушениями.

 

Так, главным инициатором и организатором кадастровой оценки земли в Омске выступила мэрия, которая и заключила контракт с оценщиком – ФКЦ «Земля» – 1 августа 2007 года. При этом, согласно Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, организация проведения такой оценки относится к компетенции Роснедвижимости. Сами работы могут финансироваться только из двух источников – федерального и областного бюджетов.

 

Органы местного самоуправления как заинтересованная сторона (напомним, что земельный налог и арендная плата за использование муниципальной земли идут в местный бюджет) должны лишь предоставлять необходимые сведения оценщику.

 

В Омске все произошло по-другому: лишь спустя шесть дней после заключения контракта мэрии с ФКЦ «Земля» управление Роснедвижимости по Омской области издало приказ «Об организации проведения государственной кадастровой оценки земель в Омской области в 2007 году». Распоряжение облправительства, которое по идее должно было запустить процедуру проведения кадастровой оценки в Омске, было принято еще с большим опозданием – 8 ноября 2007 года (распоряжение №208-рп «Об организации работ по актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков отдельных категорий земель в Омской области»). К этому моменту ФКЦ «Земля» уже фактически завершил оценку.

 

Казалось бы, уже одно это нарушение должно повлечь признание проведенной кадастровой оценки недействительной. Однако у областного суда сложилось свое мнение на этот счет: согласно 2 ст. 16.1 131-ФЗ, органы местного самоуправления вправе решать «вопросы, не отнесенные к компетенции органов местного самоуправления других муниципальных образований, органов государственной власти и не исключенные из их компетенции федеральными законами и законами субъектов РФ, за счет собственных доходов местных бюджетов». Контракт №18/07 от 1.08.2007 г. на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков был заключен администрацией города с ФГУП «ФКЦ «Земля» во исполнение приказа Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) от 6.02.2007 г. №П/0017.

Посчитаем просчеты оценщиков
Другой любопытный факт, который стал известен омским СМИ в ходе судебных разбирательств, – все земли промышленности города оценивались «Землей» на примере 28 объектов – на основе 14 из них строилась формула расчета кадастровой стоимости отдельных земельных участков, на других проверялась ее правильность.

 

Согласно методике, которой пользовались специалисты ФКЦ «Земля», кадастровая стоимость земли должна высчитываться исходя из ее рыночной стоимости и таких факторов, как расстояния от объекта до железнодорожного и автовокзала, транспортных магистралей, наличия водо-, теплоснабжения и т.д.

 

Стоит отметить, что для омских оценщиков источниками рыночной информации о ценах на земельные участки стали всего два издания – газета «Рынок недвижимости» и журнал «Новый адрес». В качестве объектов, по которым рассчитывалась кадастровая стоимость отдельных участков, были выбраны не земельные участки, а единые объекты недвижимости – здания вместе с земельными участками под ними. Затем, по методике, из стоимости этих объектов выделялась стоимость земель. К слову сказать, среди 195 объявлений о продаже объектов производственного назначения для расчетов оценщики взяли всего 28 объектов – те, что подороже.

 

Занимательным оказался и сам список объектов, на примере которых строилась формула для расчета кадастровой стоимости всех земельных участков промышленности в Омске. Так, в список попали торговый павильон, пристройка к дому и общественно-деловой центр, которые к промышленности не имеют никакого отношения. Еще любопытнее то, что один и тот же объект мог фигурировать в расчетах «Земли» как четыре различных объекта с разными характеристиками.

 

Склад по ул. 2-я Солнечная в трех случаях упомянут как имеющий газоснабжение, а в одном – нет. Указаны разные расстояния этого объекта до города, магистралей и вокзалов. Другой объект – столярный цех на Энтузиастов – фигурирует в расчетах дважды: как объект, на котором строилась формула и на котором она проверялась.

 

Сегодня для всех уже становится очевидно, что кадастровая стоимость большинства промышленных объектов Омска рассчитана неверно, поскольку в основе расчетов специалистами ФКЦ «Земля» использовалась недостоверная рыночная информация. Многочисленные нарушения при проведении кадастровой оценки в Омске, были, в частности, подтверждены московским экспертом – деканом факультета экономики недвижимости «Академии народного хозяйства при правительстве Российской Федерации» Еленой Иванкиной после того, как она проверила отчет ФКЦ «Земля» по заказу УФАС по Омской области.

 

Во сколько обошлись (и еще обойдутся) просчеты «Земли» и местных чиновников омскому предпринимательству – в сотни миллионов рублей или сотни «поломанных» бизнесов? Будущее покажет. Ясно одно – омскому бизнесу предъявить свои претензии, по сути, некому!

 

Как справедливо заметил руководитель Управления Федеральной антимонопольной службы по Омской области Сергей Суменков, в ведомство которого с жалобами на кадастровую оценку обратились местные предприниматели:

 

– При пошаговом исполнении процедур, в которых начало прописано, а конец почему-то не ясен, получилось так, что все немного поработали, а за конечный итог ответственности никто не несет.

ПАРАДОКС


В список объектов, по которым рассчитывалась стоимость участков промышленности, попали торговый павильон, пристройка к дому и общественно-деловой центр.

ФАКТЫ

  • Для расчета стоимости земли под автовокзалом оценщики ФКЦ «Земля» брали данные по аэропортам Швейцарии, Канады, а  также по ж/д вокзалам США, Китая и Мексики. Для оценки земли омского речного порта использовалась нформация о портах  Чили, Японии, Великобритании, а участок под аэропортом оценивался по сведениям об аэропортах США.
     

  • Кадастровая стоимость земли под объектами производственного назначения в Омске идентична стоимости производственных  земель Москвы и Краснодара. При этом в 80% случаев ее средний удельный показатель по Омску равен 2,8 тысячи рублей.


МНЕНИЕ
 

Сергей Суменков, руководитель Управления Федеральной антимонопольной службы по Омской области:
 – Получилось так, что все немного поработали, а за конечный итог ответственности никто не несет. Одни контролировали  соблюдение процедуры, другие голосовали за согласование факторов стоимости и т.д.

В ноябре заметно изменились цены на дизельное и газовое топливо. ...
593 0
Это было одно из первых заведений подобного рода в нашем городе. ...
418 0
Вечный спор продавца с покупателем в условиях Омска приводит порой к неожиданным результатам. ...
Стиль жизни
Наверх